Trennung mit Immobilienkredit: Das sollten Sie jetzt wissen
Eine Trennung beendet nicht automatisch den gemeinsamen Immobilienkredit. Haben beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben, bleiben grundsätzlich auch beide gegenüber der Bank zur Rückzahlung verpflichtet – unabhängig davon, wer auszieht oder künftig in der Immobilie wohnen bleibt.
Wie es mit der Finanzierung weitergeht, hängt vor allem davon ab, was mit der Immobilie geschehen soll. Wird sie verkauft, kann der Kredit in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst werden. Möchte eine Person die Immobilie übernehmen, muss auch die Finanzierung neu geregelt werden. Alternativ können beide den Kredit vorerst gemeinsam weiterführen.
Dieser Artikel zeigt, welche Möglichkeiten bestehen und worauf Sie dabei besonders achten sollten.
Was bedeutet die gemeinsame Haftung?
Haben beide den Immobilienkredit unterschrieben, haften sie gegenüber der Bank in der Regel gemeinsam für die vollständige Rückzahlung. Das bedeutet: Bleibt eine vereinbarte Zahlung aus, kann die Bank grundsätzlich auch von der anderen Person verlangen, dass sie die fälligen Beträge übernimmt.
Eine private Vereinbarung, nach der beispielsweise jeder die Hälfte der Kreditrate bezahlt, gilt zunächst nur zwischen den Ex-Partnern. Gegenüber der Bank bleiben weiterhin beide verantwortlich.
Werden die Kreditraten nicht mehr vollständig gezahlt, kann das für beide Folgen haben:
- zusätzliche Zinsen und Mahnkosten
- negative Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit
- Kündigung des Darlehens durch die Bank
- im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Immobilie
Bei absehbaren Zahlungsschwierigkeiten sollte deshalb frühzeitig gemeinsam das Gespräch mit der Bank gesucht werden. Eine einvernehmliche Anpassung der Finanzierung ist meist besser, als Zahlungen eigenmächtig einzustellen.
Möglichkeit 1: Die Immobilie wird verkauft und der Kredit abgelöst
Entscheiden sich beide Eigentümer für einen Verkauf, wird der offene Immobilienkredit in der Regel aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt. Erst danach kann der verbleibende Betrag zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden.
| Beispielrechnung | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 450.000 € |
| Offene Restschuld | −220.000 € |
| Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung | −8.000 € |
| Weitere verkaufsbezogene Kosten | −12.000 € |
| Verbleibender Erlös | 210.000 € |
Je nach Darlehensvertrag kann die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deshalb sollten die aktuelle Restschuld und mögliche Zusatzkosten bereits vor dem Verkauf geklärt werden.
Reicht der Verkaufspreis nicht aus, um den Kredit und alle anfallenden Kosten vollständig zu begleichen, bleibt eine Restschuld bestehen. In diesem Fall muss vorab mit der Bank vereinbart werden, wie diese weiter zurückgezahlt wird.
Möglichkeit 2: Eine Person übernimmt Immobilie und Kredit
Möchte eine Person in der Immobilie bleiben, kann sie den Eigentumsanteil des Ex-Partners übernehmen und versuchen, auch den Kredit allein weiterzuführen. Dafür ist jedoch immer die Zustimmung der Bank erforderlich.
Die Bank prüft unter anderem:
- Einkommen und Beschäftigungssituation
- bestehende finanzielle Verpflichtungen
- Höhe der verbleibenden Restschuld
- aktuellen Wert der Immobilie
- langfristige Tragfähigkeit der monatlichen Rate
Die Bank ist nicht verpflichtet, den Ex-Partner aus dem Darlehensvertrag zu entlassen. Reicht die Bonität der verbleibenden Person nicht aus, kann zusätzliches Eigenkapital, eine neue Finanzierung oder letztlich der Verkauf notwendig werden.
Wichtig ist, die Übertragung des Eigentums und die Übernahme des Kredits gemeinsam zu regeln. Andernfalls könnte eine Person ihren Anteil an der Immobilie abgeben, gegenüber der Bank aber weiterhin für die Rückzahlung des Kredits haften.
Warum die Entlassung aus dem Kredit so wichtig ist
Die Übertragung des Eigentumsanteils und die Entlassung aus dem Immobilienkredit sind zwei getrennte Vorgänge. Wird eine Person aus dem Grundbuch entfernt, endet dadurch nicht automatisch ihre Verpflichtung gegenüber der Bank.
Ohne ausdrückliche Zustimmung der Bank kann eine besonders riskante Situation entstehen: Die ausgeschiedene Person besitzt keinen Anteil an der Immobilie mehr, haftet aber weiterhin für den gemeinsamen Kredit. Zahlt der Ex-Partner die vereinbarten Raten später nicht mehr, kann die Bank auch von der ausgeschiedenen Person die Zahlung verlangen.
Deshalb sollten drei Punkte möglichst gleichzeitig geregelt werden:
- Übertragung des Eigentumsanteils
- Auszahlung des Ex-Partners
- vollständige Entlassung aus dem Darlehensvertrag
Erst wenn die Bank die Vertragsänderung schriftlich bestätigt hat, ist die ausscheidende Person nicht mehr für den Kredit verantwortlich.
Möglichkeit 3: Beide führen den Kredit vorerst gemeinsam weiter
Soll die Immobilie zunächst nicht verkauft oder übernommen werden, kann der bestehende Kredit vorerst unverändert weiterlaufen. Beide bleiben dann Darlehensnehmer und gegenüber der Bank für die Rückzahlung verantwortlich – auch wenn nur noch eine Person in der Immobilie wohnt.
Damit diese Übergangslösung nicht zu neuen Konflikten führt, sollte schriftlich geregelt werden:
- Wer welchen Anteil der Kreditrate zahlt
- Wer die laufenden Nebenkosten übernimmt
- Wie Reparaturen und Instandhaltung finanziert werden
- Ob für die alleinige Nutzung ein Ausgleich gezahlt wird
- Wie lange die gemeinsame Finanzierung bestehen bleibt
- Wann über Verkauf oder Übernahme entschieden wird
Eine solche Vereinbarung regelt allerdings nur das Verhältnis zwischen den Ex-Partnern. Gegenüber der Bank bleiben weiterhin beide für den Kredit verantwortlich. Deshalb sollte die gemeinsame Fortführung möglichst zeitlich begrenzt werden.
Kann der Immobilienkredit einfach umgeschrieben werden?
Eine einfache Umschreibung des Kredits auf eine Person ist nicht automatisch möglich. Die Bank muss zunächst prüfen, ob die verbleibende Person den Immobilienkredit dauerhaft allein tragen kann. Erst danach entscheidet sie, ob der Ex-Partner aus dem Darlehensvertrag entlassen wird.
Je nach Ausgangssituation kommen unterschiedliche Lösungen infrage:
| Mögliche Lösung | Was passiert mit dem Kredit? |
|---|---|
| Schuldhaftentlassung | Eine Person wird mit Zustimmung der Bank aus dem Vertrag entlassen |
| Vertragsänderung | Der bestehende Kredit wird an die neue Situation angepasst |
| Umschuldung | Ein neuer Kredit löst die bisherige Finanzierung ab |
| Verkauf | Der Kredit wird aus dem Verkaufserlös zurückgezahlt |
| Gemeinsame Fortführung | Beide bleiben weiterhin Darlehensnehmer |
Welche Variante möglich ist, hängt von der bestehenden Finanzierung, der Bonität der verbleibenden Person und der Entscheidung der Bank ab. Deshalb sollte die Bank möglichst früh in die Planung einbezogen werden.
Was passiert, wenn eine Person die Kreditrate nicht mehr zahlt?
Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, bleiben grundsätzlich auch beide gegenüber der Bank verantwortlich. Zahlt eine Person ihren vereinbarten Anteil nicht mehr, kann die Bank daher auch von der anderen Person verlangen, dass sie die ausstehenden Beträge übernimmt.
Die interne Vereinbarung zwischen den Ex-Partnern ändert daran zunächst nichts. Wer mehr als den vereinbarten Anteil bezahlt, kann möglicherweise einen finanziellen Ausgleich vom Ex-Partner verlangen. Das muss jedoch unabhängig vom Kreditverhältnis mit der Bank geklärt werden.
Die Raten sollten deshalb keinesfalls eigenmächtig gekürzt oder vollständig eingestellt werden. Zeichnen sich finanzielle Schwierigkeiten ab, ist es wichtig, frühzeitig mit der Bank Kontakt aufzunehmen. So kann geprüft werden, ob beispielsweise eine vorübergehende Anpassung der Raten, eine Umschuldung oder der Verkauf der Immobilie infrage kommt.
Diese Fehler sollten Sie vermeiden
Beim gemeinsamen Immobilienkredit können unklare Absprachen oder vorschnelle Entscheidungen für beide Seiten langfristige finanzielle Folgen haben. Besonders folgende Fehler sollten vermieden werden:
- davon ausgehen, dass der Auszug die Kreditverpflichtung beendet
- den Eigentumsanteil übertragen, ohne die Finanzierung zu klären
- Kreditraten eigenmächtig kürzen oder einstellen
- nur mündlich vereinbaren, wer welche Zahlungen übernimmt
- die Bank zu spät über die geplante Veränderung informieren
- eine alleinige Finanzierung ohne vollständige Kostenrechnung übernehmen
Alle Vereinbarungen zur Zahlung der Raten sollten schriftlich festgehalten werden. Soll eine Person Immobilie und Kredit allein übernehmen, sollten zudem die Zustimmung der Bank und die Entlassung des Ex-Partners aus dem Darlehensvertrag vor der Eigentumsübertragung verbindlich geklärt sein.
Fazit: Der Immobilienkredit läuft trotz Trennung weiter
Eine Trennung verändert den bestehenden Immobilienkredit zunächst nicht. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, bleiben grundsätzlich auch beide für die Rückzahlung verantwortlich – unabhängig davon, wer auszieht oder in der Immobilie wohnen bleibt.
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt davon ab, was mit der Immobilie geschehen soll. Bei einem Verkauf wird der Kredit in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst. Bei einer Übernahme muss die Bank zustimmen und den Ex-Partner ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag entlassen. Als Übergang kann der Kredit zwar gemeinsam weitergeführt werden, dafür sind jedoch klare und möglichst zeitlich begrenzte Vereinbarungen notwendig.
Je früher die finanzielle Situation geprüft und die Bank einbezogen wird, desto eher lässt sich eine Lösung finden, die für beide Seiten langfristig tragfähig ist.
Lassen Sie uns Ihre Situation gemeinsam klären
Als Scheidungsmaklerin habe ich bereits zahlreiche Trennungs- und Scheidungspaare dabei unterstützt, eine tragfähige Lösung für ihre gemeinsame Immobilie zu finden. Gemeinsam betrachten wir Ihre persönliche Situation und klären, welche nächsten Schritte für die Immobilie und den laufenden Kredit sinnvoll sind.
Dabei behalte ich insbesondere Ihre Interessen im Blick und unterstütze Sie gleichzeitig dabei, mit Ihrem Ex-Partner eine faire und möglichst harmonische Einigung zu erreichen.
Buchen Sie jetzt unverbindlich einen Termin mit mir.
